Директор ООО "Екатеринбургское квартирное бюро"

Приоритетным направлением деятельности ООО "Екатеринбургское квартирное бюро" является продажа готового жилья, квартир в сданных домах и с чистовой отделкой по ценам застройщика. ООО "ЕКБ" сотрудничает только с надежными компаниями-застройщиками г. Екатеринбурга, что позволяет предлагать для продажи надежные,качественные и недорогие квартиры. Наши специалисты предоставляют грамотную консультацию по вопросам приобретения жилой недвижимости, приобретения жилья в ипотеку, оформления всех необходимых документов и сопровождают сделку от момента принятия решения о покупке до момента получения ключей от квартиры. Наряду с этим ООО "ЕКБ" занимается продажей вторичного жилья (желающие приобрести у нас новую квартиру, могут с помощью нашей компании продать свою недвижимость) и земельных участков.

сейчас 1. У меня есть однокомнатная квартира в доме улучшенной планировки в Центральном районе, могу ли я обменять на квартиру в новом доме с небольшой доплатой? В каких районах?
Спасибо.

Денис Валерьевич: Наше агентство занимается прямой продажей готового жилья от застройщиков города Екатеринбурга в разных районах. Вы можете поручить продажу своей однокомнатной квартиры нам, заключив соответствующий договор с нашим агентством, и одновременно с этим приступить к выбору квартиры в новом доме с последующим заключением договора купли-продажи.


2. Здравствуйте! Скажите, на какой стадии строительства дома лучше всего покупать квартиру, чтобы себя обезопасить?

Денис Валерьевич: Самый безопасный способ купить квартиру в новом доме – это купить квартиру уже оформленную застройщиком в собственность и выставленную на продажу. Именно с такими объектами недвижимости работает наше агентство, тем самым, гарантируя полную чистоту сделки и возможность заселения в день оплаты, поскольку все квартиры продаются с чистовой отделкой.
При покупке квартиры на стадии строительства ждать заселения придется очень долго. Стоит учесть, что быстрота строительства зависит от типа дома. Панельные дома застройщики обычно возводят за год. А  монолитные дома попадают в группу повышенного риска. На монтаж монолитной коробки, скажем, двадцатиэтажного дома может уйти от года до полутора лет. Добавим сюда время, требующееся на выполнение других работ.
При заключении договора на любой стадии строительства вы должны знать о возможных рисках, возникающих при заключении договора долевого участия в строительстве.
•            Отсутствие разрешительной документации на строительство дома.
•            Просрочка исполнения обязательств инвестора-застройщика перед городом.
•            Двойные продажи.
•            Неисполнение своих обязательств подрядчиком, поставщиком и иным лицом, участвующим в строительстве и уступившим вам свои права на долевое участие перед инвестором-застройщиком.
•            Нарушение своих обязательств по договору долевого участия инвестором-застройщиком, лишающее вас возможности получить то, что вы рассчитывали получить по договору (существенное изменение характеристик квартиры, сроки проектирования и строительства и т. д.).
•            Договор, не отражающий ваши интересы.

Привлечение денежных средств инвестора или уступка прав требования может осуществляться на любой стадии строительства дома. Но в любом случае до оформления права собственности на квартиру пройдет немало времени, и ваше спокойствие во многом будет зависеть от содержания заключенного договора и при условии, что вы имеете дело с надежной компанией.
В пользу организации говорят:
•            годы успешной деятельности на рынке недвижимости;
•            количество сданных объектов;
•            репутация предприятия;
•            сотрудничество с авторитетными, серьезными партнерами;
•            финансовая стабильность компании;
•            отношение к клиентам и т. д.




3. Стоит ли мне делать ремонт в квартире с целью ее продажи?

Денис Валерьевич: Перед продажей жилья в большинстве случаев имеет смысл сделать только косметический ремонт для придания квартире товарного вида и только лишь для квартиры, которая находится в очень плохом состоянии. Но не больше. Во-первых, при расчете стоимости жилья затраты на ремонт учитываются в половинном размере. Во-вторых, стиль, детали дизайна и прочее может не устроить потенциального покупателя. Будущий собственник выбирает стены, метры и расположение, а не Ваши обои, новое напольное покрытие и плитку в ванной. Обычно новые жильцы сразу же после покупки квартиры или заселения делают ремонт на свой вкус. Поэтому затраты на серьезный ремонт перед продажей абсолютно бессмысленны.


4. Какова реальная стоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге?

Денис Валерьевич: Цена на квадратный метр складывается из многих составляющих. Это и стоимость земельного участка, на котором будет строиться дом (цена земли зависит и от положения участка, и от его размеров, а так же от того, какие объекты стоят на этой земле), подключение к инженерным сетям застройки: электричество, канализация, газ и т.д.
Кроме того, сюда включены стоимость монтажных работ, материалы, которые используются при строительстве, налоги, зарплата специалистов и т.д. Так же стоимость квадратного метра зависимости от класса строения и его расположения. Сегодня себестоимость жилья в Екатеринбурге составляет более 45 тысяч рублей за м. кв.


5. Возможно ли приобретение квартир за счет ипотеки?

Денис Валерьевич: Приобретение квартиры за счет ипотеки возможно. Мы сотрудничаем с кредитными учреждениями города Екатеринбурга и оказываем помощь в подготовке необходимых документов.


6. Я продаю квартиру в Екатеринбурге, в собственности она меньше 3-х лет, буду ли я платить налог, если я сразу же покупаю другую квартиру? И когда он должен быть оплачен?

Денис Валерьевич: При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3-х лет и стоимостью более 1 млн. руб. необходимо уплатить налог на доходы физ. лиц 13% от суммы превышающей 1 млн. рублей.
По факту продажи недвижимости в налоговый орган (в вашем районе) подается декларация в срок до 30 марта.


7. Какие могут быть сложности с приобретением залоговой квартиры?
Спасибо!

Денис Валерьевич: Необходимо признать, что технически сделки по приобретению залоговых квартир сложнее обычных. Приобретение заложенной недвижимости — это определенный риск для покупателя, ведь он должен погасить кредит заемщика. Получается, что деньги за квартиру он передает задолго до составления договора купли-продажи. Такая сделка будет немного сложнее и занимает больше времени.
Всем участникам: банку, заемщику и покупателю необходимо иметь четкое представление о схеме проведения такой сделки и тогда всех сложностей можно избежать.
Механизм сделки можно описать следующим образом. Покупатель передает продавцу сумму, равную размеру долга заемщика. Денежные расчеты в виде предоплаты между продавцом и покупателем оформляются предварительным договором купли-продажи либо соглашением о внесении задатка или аванса. Гарантией для покупателя служат как документы, так и тот факт, что все расчеты происходят в помещении банка.
За счет полученных денег продавец гасит сумму задолженности в банке. Кредит погашен, следовательно, остается снять с квартиры обременение. Для этого заемщик (теперь уже бывший), обращается в Управление федеральной регистрационной службы со свидетельством о собственности, которое было обременено ипотекой. Понадобится некоторое время для получения нового свидетельства, указывающего на то, что квартира «чистая», то есть не обременена залогом. Договор купли-продажи подписывают на основании новых документов и оформляют на нового владельца в обычном порядке.



8. С какой суммы взымается налог на продажу квартиру, какой процент.Спасибо.

Денис Валерьевич: При продаже недвижимости налог на доход, полученный при продаже взимается при условии того, что данная квартира принадлежала вам на праве собственности МЕНЕЕ 3-х лет. В этом случае налог взимается с суммы, превышающей 1 млн. рублей в размере 13%. По факту продажи недвижимости в налоговый орган (в вашем районе) подается декларация в срок до 30 марта.
При этом важно уяснить, что речь идет именно о сроке, в течение которого квартира находилась в собственности, (данный срок истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. При этом годом признаются 12 месяцев, следующих подряд), а не о сроке проживания в квартире или пользования ею на основании ордера или договора социального найма.
Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права (ст. 219 ГК РФ). Дата такой регистрации отражается в свидетельстве о государственной регистрации права и является основой для целей исчисления срока владений жилым помещением при предоставлении имущественного налогового вычета по доходам от его реализации.
Дата получения самого свидетельства в этом случае значения не имеет.  


9. Можно ли работать с риэлтором без договора?

Денис Валерьевич: Если мы стремимся к цивилизованным, гражданским отношениям и вы хотите получить качественную услугу, которая полностью соответствует вашим требованиям, то заключать договор с риэлтором необходимо.
Как правило, риэлторская фирма берет вознаграждение:
За полное сопровождение заключаемой сделки с недвижимостью.
За конкретный результат, достигнутый с помощью агентства – успешное совершение сделки. За предоставленную агентством недвижимости клиенту информацию об объектах либо контрагентах.
Преимущества заключения договора.
1.Защита от мошенничества и непрофессионализма.
Сегодня много сделок с недвижимостью оспаривается, и являются конфликтными. К Вам не придут смотреть жильё без агента, ваши документы не попадут в руки мошенников или непрофессионалов. Имея такой договор, вы всегда сможете доказать вину и некомпетентность агентства, а не собственную безалаберность и неосторожность, поскольку фирма полностью отвечает за сделку и вашу безопасность.
2.Защита экономических и правовых интересов клиента.
Вы всегда получите бесплатные консультации по любому вопросу, касающемуся сделки. Риэлтор будет полностью отстаивать ваши интересы. Он всегда посоветует стоит ли купить квартиру именно эту или всё же продолжить поиски. Если Вы выступаете продавцом, то стоит ли продать квартиру за эту сумму или надо искать другого покупателя.
3.Экономия времени и ненужных контактов.
Поручив эксклюзивные права фирме, вы экономите время, уменьшаете количество рискованных контактов. Купить квартиру, продать квартиру - объявления такого рода это как красная тряпка для мошенников.
4.Эффективная схема рекламы.
Заключая эксклюзивный договор, агентство и риэлтор обеспечивают вас наиболее полной и широкой рекламой. Следует учесть, что непосредственно за рекламу вы не платите, а реклама в профессиональных изданиях – удовольствие дорогое. Продать квартиру без должной поддержки рекламы  просто невозможно.
5.Возможность продать квартиру по максимальной цене.
Покупатель знает, что история эксклюзивных квартир тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше. Зная, что квартира проверена, риэлторы предлагают её своим покупателям в первую очередь, даже если она дороже. Профессионалы знают, что подготовленных квартир, которые можно купить без опаски, на рынке недвижимости очень мало. Продавцу это даёт шанс получить большую сумму, чем, если бы он продавал свою квартиру без договора.
6.Безопасность при расчетах.
Хорошая и надежная фирма с отлаженными технологиями обеспечивает безопасность при расчетах своим клиентам, имеет опытных риэлторов и юристов для проверки всех нюансов сделки и работает исключительно с договорами.


10. Я хочу продать квартиру в Екатеринбурге и купить дом в области, скажите какой процент берет ваше агентство за услуги обмена?

Денис Валерьевич: Если будет заключаться договор купли-продажи квартиры в Екатеринбурге, а в дальнейшем (после получения Вами денежных средств) договор купли-продажи дома в области, то услуги нашего агентства будут составлять 3% от стоимости квартиры. И в случае заключения договора по обмену квартиры в Екатеринбурге на дом в области размер вознаграждения будет составлять также 3% от стоимости квартиры.


11. Какие налоги оплачиваются при покупке недвижимости?

Денис Валерьевич: Это налог на имущество и имущественный налоговый вычет.
Если рассматривать этот налог, то его можно считать возвращенным налогом на доходы. Имущественный налоговый вычет при проведении операции по покупке/продаже недвижимости может быть возвращен, либо может быть уменьшена налогооблагаемая база.
При покупке квартиры налог распространяется на суммы, затраченные на новое строительство, на покупку жилплощади и на погашение ипотечных кредитов. Как и приватизация, данная налоговая льгота предоставляется лишь раз в жизни. Допустим ваш доход меньше одного миллиона рублей в год, и в налоговый период длительностью в один год налоговый вычет был использован не полностью. В данном случае с получаемой вами суммы дохода за год будут возвращены те 13% налога. Что касается остатка вычета, то он переносится до полного использования на последующие налоговые периоды.
При подаче декларации и документов, подтверждающих право собственности, следует написать заявление, в ходе обработки которого будет предоставлена возможность использования налогового вычета.
В ситуации, когда жилплощадь продается с участием нескольких собственников, размер налогового вычета распределяется между частниками согласно письменному заявлению (по договоренности) или пропорционально их долям собственности.
Необходимо перечислить все варианты, при которых налоговый вычет не предоставляется или подоходный налог не возвращается:
•    индивидуальный предприниматель продает недвижимость в связи с осуществлением профессиональной деятельности;
•    идет расход средств работодателей или прочих лиц на приобретение или строительство жилплощади;
•    происходит оформление недвижимости на ребенка;
•    приобретается недвижимое имущество у лица, связанного с продавцом по должностному положению; находятся в брачных отношениях; находятся в отношениях родства (также усыновителя и усыновленного, попечителя и опекаемого). Лица могут быть признаны взаимозависимыми по другим основаниям в результате судебного решения.
 
Налог на имущество граждан
Жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения и сооружения являются объектами налогообложения, и на них начисляется налог.
Налог на имущество граждан отличается от налогового вычета тем, что налог на имущество граждан платится собственником ежегодно, а налоговый вычет вступает в силу только при совершении сделки. Стоит помнить, что уплата одного вида налога ни коим образом не освобождает от уплаты другого.
За недвижимость, полученное по наследству, взимание налогов производится с наследников с момента открытия наследства. Взимание налога прекращается, если имущество уничтожено или полностью разрушено. Причем налог перестает взиматься, начиная с месяца, в котором произошло уничтожение или разрушение.


12. На что нужно обращать внимание при выборе Агентства Недвижимости?

Денис Валерьевич: При осуществлении купли-продажи недвижимости надежнее всего обращаться к профессионалам. Но для того, чтобы обеспечить полную безопасность сделки необходимо правильно выбрать агентство.
Можно определить несколько принципов, на которых должен строиться выбор агентства недвижимости.
1. Часто выбор совершается по рекомендации знакомых, у которых был удачный опыт сотрудничества с тем или иным агентством недвижимости. Однако чтобы избежать неудачи, не стоит руководствоваться только этим фактором. Перед посещением агентства посмотрите порядок цен на объекты недвижимости (газеты, журналы, Интернет). В этом случае у вас будет информация о возможных предложениях заранее. И если в выбранном вами агентстве говорят, что квартира стоит в два раза дешевле, значит, доверять такой компании не стоит.
2. При выборе агентства недвижимости обратите внимание на возраст компании. Чем дольше осуществляет деятельность на рынке компания, тем больше вероятность, что она оказывает качественные услуги. Плохие агентства прекращают свою работу в течение нескольких лет из-за жалоб клиентов, судебных процессов. Накопленный опыт позволяет агентству недвижимости заслужить определенную репутацию, которую оно не захочет портить. У каждого агентства должно быть свидетельство о государственной регистрации, о сертификации данного предприятия. В нем указана дата начала работы агентства. При отсутствии данного документа  на месте, можно попросить показать его оригинал или копию. Однако недолгая история существования агентства недвижимости не обязательно означает, что ему нельзя доверять. Напротив, новая  компания, приходя на рынок, стремится заработать себе имя и репутацию. Поэтому здесь будут стараться оказать услуги как можно более качественно.
3. Удобнее работать с агентством недвижимости, предлагающим своим клиентам широкий спектр услуг. В штате таких компаний есть собственная юридическая служба, служба безопасности. Наличие разного рода специалистов делает работу компании более профессиональной. Хорошо, если в одном агентстве можно решить множество проблем: продажа недвижимости, подбор требуемой недвижимости, оформление ипотечного кредита на приобретение недвижимости, аренда. Если, находясь в офисе, несложно получить ответы на вопросы, связанные с налогообложением, наследованием, дарением, страхованием недвижимого имущества, государственной регистрацией сделок с недвижимостью, безопасными расчётами и т.д.
4. Впечатление, которое производит сотрудники компании и агенты, тоже очень важно учитывать. В хорошем агентстве недвижимости они спокойны, внимательны и доброжелательны по отношению к клиенту. В ходе переговоров сотрудники компании должны давать четкие, компетентные ответы на все вопросы. Если такого не происходит, это говорит о недостаточной подготовке специалиста или нежелании предоставить полную информацию. Предоставлять такой компании право решать ваш жилищный вопрос рискованно. Только высококлассные профессионалы с большим опытом работы в определённом секторе рынка оказывают действительно качественные услуги.
5. Даже если агентство произвело на вас хорошее впечатление, стоит обратить внимание на некоторые детали. Рискованно заключать договор с компанией, где обещают «золотые горы». Опасайтесь низких комиссионных и нереально низкой цены предлагаемой вам квартиры: возможно, за этим стоят мошенники. Хотя низкие комиссионные зачастую устанавливают молодые агентства для привлечения клиентов. В среднем нормальные комиссионные при чистой продаже составляют 3-5% но не более 5-7%. При этом, чем выше стоимость квартиры, тем меньше процент.
В любом агентстве внимательно проверяйте все документы. Изучите договорную базу, предлагаемую фирмой. Вы имеете право взять договор из агентства для внимательного ознакомления. В этом документе должны быть прописаны права и обязанности сторон, порядок оплаты услуг, порядок разрешения споров и конфликтных ситуаций, срок действия договора и условия его расторжения, реквизиты сторон. Подпись может принадлежать только директору агентства или лицу, которое наделено правом подписи.


13. Новостройки и вторичка что лучше и дешевле?

Денис Валерьевич: Предпочтение в выборе недвижимости в новостройке или на вторичном рынке зависит от финансовых возможностей покупателя. Новостройкам отдают предпочтение финансово обеспеченные покупатели или люди, улучшающие свои жилищные условия. Вторичный рынок более предпочтителен людям с ограниченными финансовыми возможностями.
Кроме того, все зависит от цели покупателя, его планов на счет этого жилья.


14. Меня интересует расценки вашего агентства по поиску покупателя и дальнейшего сопровождения сделки?

Денис Валерьевич: Стоимость вознаграждения в данном случае составит 3% от стоимости объекта недвижимости.


15. Подскажите, пожалуйста, какие документы необходимо собрать для продажи квартиры?

Денис Валерьевич: Для продажи квартиры Вам необходимо иметь на руках оригиналы следующих документов:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- документы основания указанные в свидетельстве о государственной регистрации;
- кадастровый паспорт, выданный БТИ;
- справка формы Ф-40 (о зарегистрированных лицах в квартире – срок действия 1 мес.);
-справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры (при необходимости);
- когда собственниками (совладельцами) квартиры являются несовершеннолетние дети, необходимо разрешение органа опеки и попечительства на продажу.


16. Возможно ли сдавать комнату в коммунальной квартире посуточно без согласия других жильцов (через агентство недвижимости)? Являюсь собственником приватизированной комнаты в 6-комнатной коммунальной квартире. И как лучше оформить такого рода сделку?
Контактная информация: geniusnat@yandex.ru

Денис Валерьевич: При сдаче в аренду разрешение муниципалитета, а также соседей, согласно закону, не требуется. По закону необходимо только согласие на аренду всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных в комнате, их «утверждающие» подписи должны стоять в договоре найма.
Еще одна немаловажная формальность — это так называемые места общего пользования. К ним относятся ванная комната, кухня, коридор, туалет. Они должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей. И об условиях пользования мест общего пользования нужно написать в договоре аренды, и как можно подробнее. Например, время прихода домой, приема гостей и т. д. Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия. Основным ограничением для сдачи приватизированной комнаты может быть установленная законодательством норма жилой площади на одного человека. На сегодня она составляет 12 кв. м. То есть в 12-метровой комнате может проживать только один человек. Если наймодатель будет действовать вопреки закону и заселит двоих, а то и большее количество квартирантов, соседи могут подать в суд. Поскольку «перенаселенность» комнаты будет нарушать норму пользования мест общего пользования, и тем самым ущемлять права других жильцов.


Вернуться к списку интервью