Понедельник, 07 Январь 2013 23:51

Рынок стрит-ритейла в Екатеринбурге

На вопросы отвечает руководитель департамента бизнес-недвижимости группы компаний «Ярмарка» РОМАНЧЕНКО ИВАН ЮРЬЕВИЧ

1.Как сейчас можно охарактеризовать рынок аренды стрит-ритейла?

Ситуацию на рынке аренды стрит-ритейла в период с августа 2008 года по настоящий момент условно можно разделить на пять периодов: первый – с августа 2008 по декабрь 2008 года, когда мы видели, что ситуация с каждым днем становится все «напряженней». Количество сдаваемых в аренду помещений увеличивается, арендные ставки уменьшаются. НО собственники еще не готовы были снижать ставку арендной платы для реализации объекта, а арендаторы уже не хотели арендовать по прежней стоимости.

В итоге это привело к следующему: декабрь 2008 – февраль 2009 года – это период «затишья», когда на рынке коммерческой недвижимости наблюдается застой, в это время происходит даже некое увеличение ставок арендной платы, НО количество сделок остается на прежнем уровне.

Февраль 2009 – апрель 2009 года, кульминация снижения покупательской активности, баланс установления интересов собственников и арендаторов. Период наибольшего снижения стоимости аренды, собственники уже понимают, что «ниже» - уже совершенно не интересно, НО арендаторы еще ждут…

Следующий – апрель 2009 по август 2009 года, тенденция к увеличению спроса во всех сегментах, НО цены остаются пока на прежнем уровне. Самыми востребованными в этот период являются помещения от 30 до 80 кв.м. в центральной и близлежащей частях города.

Август 2009 года – по данный момент, тенденция к увеличению спроса продолжается, можно отметить несколько самых востребованных секторов: стабильно высоким спросом пользуются торговые помещения стрит-ритейла от 30 до 100 кв. м. на центральных улицах города и в близлежащих районах. Далее хочется отметить, что довольно высоким спросом стали пользоваться помещения от 100 до 300 кв.м., например, на данный момент поиском такого помещения занимаются такие БРЕНДЫ, как «Karcher», «БАНК НЕЙВА», «Sovaro» и т.д. Следующая категория – это крупные форматы торговых помещений от 300 до 1000 кв. м. в «проходимых» местах г. Екатеринбурга, предназначенные под специализированные магазины с определенными требованиями к технической, эксплуатационной и эстетической презентабельности помещений. Например, сейчас в поиске крупных торгово-офисных площадей от 1000 кв.м. находятся компании: «Старик Хоттабыч», «BROZEX», Свердловское региональное отделение фонда социального страхования РФ , «ЕВРОПА ЛЮКС» и другие. Конечно крупных арендаторов сейчас немного, но они есть. Кризис сказался в большой степени только на слабых, он помог выявить плохие проекты - показал хорошие.

Дополнительно хочу отметить, что «ценовое дно» по аренде коммерческой недвижимости по данным отдела аналитики группы компаний «Ярмарка» было достигнуто в конце марта – начале апреля, конечно, сейчас мы не видим какого-либо резкого увеличения стоимости аренды и все еще по-прежнему гуляя по нашему городу можно зачастую увидеть растяжки о сдаче в аренду площадей. Но вопрос для самых внимательных: «Посмотрите вокруг, там где три месяца назад сдавали площади – уже нашли арендатора, а Ваш сосед, который долгое время не мог продать магазин – уже купил новый. Как Вы думаете, как долго еще ситуация будет на стороне покупателя/арендатора? Может быть уже пора определяться?».

2.Кто является основными арендаторами? Имеют ли разительные отличия в требованиях, которые они предъявляют?

Основными арендаторами рынка аренды стрит-ритейла являются компании, занимающиеся реализацией и предоставлением товаров и услуг широкого спроса. Например, очень широко в нашем городе представлены посредством объектов стрит-ритейла следующие предприятия: аптеки, магазины продуктов, компьютерные салоны, салоны сотовой связи, салоны красоты, магазины промышленных товаров и т.д., то есть все те, кто хочет быть «ближе» к своему потенциальному клиенту. Конечно, нельзя не отметить, что в последнее время с мая по сентябрь очень востребованы были торговые места для продажи пива и одежды «Second hand».

Основные требования, которые предъявляют арендаторы объектов стрит-ритейла следующие: «проходимое место», «1 этаж», «отдельный вход», «наличие сан. узла», «возможность проведения сети интернет и телефона». Дополнительно для некоторых категорий арендаторов обязательно нужен отдельный вход со двора для загрузки/выгрузки товара, возможность проведения охранно-пожарной сигнализации, вентиляция.

Как показывает практика, на данный момент наиболее востребованы готовые объекты, в которые можно заезжать сразу, без дополнительных затрат на переоборудование.

3.Это касается рынка аренды. Что можно сказать про рынок продаж?

Ситуацию на рынке продаж стрит-ритейла в период с августа 2008 года по настоящий момент условно можно разделить на три периода: первый – с августа 2008 по январь 2009 года, когда мы видели, что с каждым днем спрос медленно снижается, количество сделок сокращается, в итоге это привело к следующему: февраль 2009 – апрель 2009 года – это период, когда на рынке коммерческой недвижимости сохраняется тенденция к спаду, кульминация снижения покупательской активности, установление баланса сроса и предложения практически во всех сегментах коммерческой недвижимости.

Следующий – апрель 2009 по данный момент, здесь можно отметить следующие показатели: во-первых, мы видим, что рынок ценных бумаг растет, экономическая ситуация в стране улучшается. Во-вторых, предпринимательская активность и соответственно спрос на объекты стрит-ритейла увеличивается, количество сделок по коммерческой недвижимости медленно, но верно идет вверх. В-третьих, общая тенденция к увеличения спроса продолжается, стоимость аренды и покупки остается пока на прежнем уровне, но в скором времени мы ожидаем рост. Уже сейчас проявляется активный интерес федеральных компаний как к покупке, так и к аренде крупных торговых помещений. Вновь предприятия начинают вкладывать в долевое строительство, постепенно банки начинают кредитовать заемщиков.

4.Кто он - покупатель таких помещений?

Покупатель объектов стрит-ритейла – это частный инвестор, индивидуальный предприниматель или крупная компания, которые хотят быть «ближе» к своему потенциальному Клиенту.

Для некоторых из них, это вопрос престижа и имиджа. Например, даже в апреле – мае, как я считаю, на пике текущего снижения цен, несмотря на кризис многие крупные компании в частности: «БКС», «ВТБ 24», «ФИНАМ» и другие ищут для размещения своих филиалов интересные варианты в ЦЕНТРЕ города порядка 400 кв.м.

Для других – это выгодное вложение денежных средств с целью получения арендного дохода. Многие из наших партнеров начиная с мая и по данный момент покупают небольшие магазины, формат «магазин у дома». Также мы подбираем для них квартиры в интересных местах, переводим в нежилое и сдаем в аренду. Скажу честно, на данный момент, мы в основном покупаем и продаем уже готовые помещения, НО в ближайшее время, я думаю, спрос на квартиры на первых этажах вновь увеличится…

Я предлагаю, считать ПОКУПАТЕЛЕМ объектов стрит-ритейла любое физическое или юридическое лицо, обладающее на данный момент свободными денежными средствами в размере от 2 500 000 рублей.

С уважением,

РОМАНЧЕНКО ИВАН ЮРЬЕВИЧ

Руководитель департамента бизнес-недвижимости

группы компаний "Ярмарка"